Investissement immobilier : en 2024, le rendement locatif brut atteint en moyenne 5,1 % en France, soit 2 points au-dessus de l’inflation. Dans un marché où le taux du Livret A plafonne à 3 %, cette performance attire capitaux et curiosité. L’INSEE note par ailleurs que 34 % des ménages français détiennent déjà un bien locatif – un record depuis 1980. Autrement dit : l’immobilier reste la valeur refuge préférée des investisseurs, malgré la hausse des taux et les vents réglementaires. Voici pourquoi, chiffres à l’appui.
Le rendement locatif s’adapte à la nouvelle donne économique
La Banque de France a relevé son principal taux directeur à 4 % en juillet 2023. Pourtant, les loyers ont progressé de 3,5 % sur les douze derniers mois, selon l’Indice de Référence des Loyers (3ᵉ trimestre 2024). Cette décorrélation soutient la rentabilité :
- Paris intra-muros : rendement moyen de 3,3 %, mais vacance quasi nulle (0,8 %).
- Lyon et Bordeaux : autour de 4,2 % grâce à la tension locative étudiante.
- Villes moyennes dynamisées par le télétravail (Nantes, Angers, Dijon) : pics à 6 % sur les petites surfaces.
En réalité, la prime de risque immobilière s’est recomposée. Les investisseurs acceptent des taux d’emprunt plus élevés (3,9 % sur 20 ans) car la revalorisation des loyers compense partiellement la charge de crédit. D’un côté, la BCE lutte contre l’inflation ; de l’autre, les propriétaires ajustent les loyers au plafond légal. Résultat : la marge nette reste stable pour les biens bien placés.
Pourquoi les villes moyennes séduisent-elles les investisseurs ?
Le « mix télétravail » post-Covid a déplacé la demande. Au lieu de viser Paris ou la Côte d’Azur, nombre d’investisseurs ciblaient en 2022-2023 des métropoles régionales. Or, 2024 marque l’avènement des villes de 50 000 à 150 000 habitants.
Trois moteurs mesurables
- Accessibilité : prix moyens entre 2 000 et 3 000 €/m², soit deux fois moins qu’en zone A bis.
- Demande locative soutenue : +12 % de recherches sur LeBonCoin pour les T2 à Poitiers et Caen.
- Incitations fiscales : dispositif Denormandie prolonge jusqu’en 2026 la défiscalisation sur la rénovation de centres-villes.
L’exemple de Limoges (Haute-Vienne) illustre la tendance : avec un prix d’achat de 1 650 €/m² et un loyer moyen de 11 €/m², le rendement brut frôle 8 %. En contrepartie, la valeur patrimoniale progresse lentement (+1,2 % par an). D’un côté, la rentabilité locative explose ; de l’autre, la plus-value reste hypothétique. À chacun de doser.
Fiscalité : quelles innovations après la loi Pinel ?
Le compte à rebours est lancé : la loi Pinel disparaîtra fin 2024 (réductions d’impôt limitées à 14 % au lieu de 21 % initialement). L’État prépare sa relève : la future loi Logement 2025, inspirée du rapport Guilluy, promeut un « Pinel rural » centré sur la réhabilitation.
Comment profiter dès maintenant ?
- LMNP amortissable (Loueur Meublé Non Professionnel) : toujours autorisé, il permet d’amortir le bien sur 30 ans et d’effacer jusqu’à 90 % des loyers imposables.
- Location meublée de tourisme : l’Assemblée nationale discute d’un quota par commune > 2025. Anticipez une bascule vers le bail mobilité (1 à 10 mois), fiscalement neutre.
- PTZ 2024 nouvelle formule : réservé aux logements collectifs, il couvre jusqu’à 50 % du prix en zone tendue, sous conditions de revenus.
Mon avis de terrain : la fenêtre LMNP reste la plus souple. Les experts de l’Ordre des experts-comptables constatent que 62 % des investisseurs basculent du Pinel vers le meublé en 2024. Les calculs confirment : avec un loyer net de 650 € et un amortissement de 5 000 €/an, la tranche marginale d’imposition peut tomber de 30 % à 0 %, sans période d’engagement.
Comment sécuriser son placement dans un marché volatil ?
Les faillites de promoteurs (250 dossiers ouverts au greffe en 2023, +37 %) rappellent la fragilité du neuf. Les biens anciens, eux, doivent passer la rénovation énergétique : à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location.
Mes recommandations pragmatiques
- Privilégier les étiquettes énergétiques E minimum.
- Mutualiser le risque via la SCI à l’IS si le patrimoine dépasse 600 000 €.
- Renégocier son assurance de prêt : la loi Lemoine (2022) autorise la substitution à tout moment.
- Diversifier : parking couvert, coliving étudiant, résidences seniors (marché +5 % de demande annuelle).
Et n’oublions pas la psychologie : Michel Houellebecq l’écrivait dans « La Carte et le Territoire », l’immobilier est aussi une projection de soi. Acheter un studio, c’est spéculer sur la mobilité de la Génération Z. Acquérir un T3, c’est parier sur la famille recomposée. Gardons cette dimension humaine à l’esprit.
Qu’est-ce que le taux de couverture de la dette et pourquoi est-il crucial ?
Le « Debt Service Coverage Ratio » (DSCR) mesure le rapport entre cash-flow net et annuités. Les banques françaises demandent un DSCR ≥ 1,2 en 2024. Concrètement, si vos loyers nets atteignent 12 000 € et vos échéances 10 000 €, votre DSCR est de 1,2. En dessous, l’emprunt risque d’être refusé. Surveillez donc vos charges non récupérables (syndic, impôts fonciers) pour demeurer bancable.
Je parcours chaque semaine les annonces de Toulouse à Strasbourg. À force de visiter, je mesure combien l’odeur d’un hall d’immeuble, le tracé d’un futur tram ou la présence d’une université peuvent peser sur la rentabilité. Si, comme moi, vous aimez confronter l’excel à la réalité du terrain, poursuivons ensemble cette exploration : la prochaine tendance se joue peut-être dans votre rue.